A bérleti díjakról szóló törvény (Tenant Fees Act/Bill vagy más néven, a Tenant Fees Ban 2019. június 1-től életbe lépett Angliában. Az új törvény szabályozza, hogy milyen díjakat számolhat fel a bérlőnek az ingatlan tulajdonosa vagy az ő nevében eljáró ingatlanügynökség.
Az új törvény a következő szerződéstípusokat érinti:
Assured Shorthold Tenancy (AST)
Student lettings (oktatási intézmények által biztosított ingatlan)
Licence (pl: albérlő (lodger) esetén, amikor a tulajdonos abban az ingatlanban ad ki szobát, amiben ő maga is lakik)
A korábbi helyzettől eltérően sok olyan díj nem számolható fel 2019. június 1-től, amit korábban még kértek a bérlőktől.
Korábban (ügynökségtől függően) számos különböző díjjal kellett a bérlőknek számolniuk. Ezek a következők lehettek: Bérlés előtt:
bérleti díj előre fizetve (általában az első havi lakbért szokták előre kérni. Időnként /pl: ha a leendő bérlő nem rendelkezik megfelelő referenciákkal, akkor ennél többet, pl: 3- 6 havi lakbért is elkérnek a leendő bérlőtől.)
depozit (általában, 1 hónap-6 hét lakbérnek megfelelő összeg. )
lakásbérleti szerződés készítése
leltár készítése
referenciák és hitelképesség ellenőrzése
Right to Rent ellenőrzés
adminisztrációs költségek, pl: telefonálás, postai költség, stb.
A bérlés ideje alatt:
szerződésmódosítási díj (amennyiben a bérlő a bérlés ideje alatt valamilyen okból kifolyólag szeretné módosítani a szerződést, pl: új bérlőtársat szeretne )
A szerződés végén:
szerződés megújítása esetén
ellenőrzés/leltár a bérlő kiköltözését követően/Check-out
2019. június 1-től azonban a fenti díjak nagy részét nem kérhetik a bérlőktől a bérbeadók, s a felszámolható díjak mértéke is szabályozva van.
Ki(k)re vonatkozik az új törvény?
Az új törvény vonatkozik az ügynökségekre, az ingatlanok tulajdonosaira (landlord-ok) és minden egyéb személyre és cégre (pl: referenciáló cégekre), aki bérlőkkel foglalkozik.
Az új törvény a 2019. június 1-jén vagy azt követően kötött lakásbérleti szerződésekre vonatkozik függetlenül attól, hogy a bérlő teljes ingatlant vagy csak szobát bérel. Az új szabályozás ugyanúgy érvényes az ingatlantulajdonosokra és az ingatlanügynökségekre is.
A 2019. június 1. előtt kötött lakásbérleti szerződések esetén a szerződésben foglalt díjakat továbbra is fizetnie kell a bérlőnek, de csakis 2020. május 31-ig. 2020. június 1-től már a 2019. június 1. előtt aláírt szerződésekre is vonatkozik az ügynöki díjak tilalma.
Minden bérlőre vontakozik az új jogszabály? Nem. Kizárólag az Assured Shorthold Tenancy Agreement-tel, licence-szel rendelkezőkre, albérlőkre (lodger) és a diákszállásokon lakókra vonatkozik. A "Company let" és a "Non-Assured Tenancy"kivételt képeznek az új törvény hatálya alól.
Milyen díjakat NEM számolhatnak fel az ügynökségek/ingatlantulajdonosok a 2019. június 1-től kötött szerződések esetén?
jelentkezési díj
lakásbérleti szerzőédés megbeszélésének és elkészítésének a díja
kezes nyomtatványának díja (guarantor form)
referenciálás díja bérlés előtt és bérlés végén (amikor a bérlő új bérleménybe költözik és onnan kérnek róla referenciát)
hitelképesség ellenőrzése (credit checks)
leltár a beköltözéskor és kiköltözéskor (check-in, check-out)
Mindezeken felül, a legtöbb harmadik félnek fizetendő díj tilos.
Bizonyos díjak felszámolása továbbra is engedélyezett, de az új törvény korlátozza ezek összegét 2019. június 1-től. A következőkről van szó:
Foglaló (holding deposit) - maximum 1 hét lakbérnek megfelelő összegő foglaló kérhető a bérlő(k)től és köteles a bérbeadó visszafizetni a bérlő számára, amennyiben a bérlés nem valósul meg. A foglaló befizetését követően a tulajdonosnak 15 napja van eldönteni, hogy bérbeadja-e az ingatlant a foglalót befizető jelentkezőnek. Amennyiben úgy dönt, hogy nem adja bérbe az ingatlant az adott jelentkezőnek, akkor a 7 napon belül ( a döntés meghozatalától vagy a 15 nap elteltét követően). A tulajdonos nem köteles a foglaló teljes összegét visszafizetni amennyiben a., a bérlő lép vissza a bérléstől, b., elbukik a Right to Rent ellenőrzésen (vagyis, kiderül, hogy nincs joga az Egyesült Királyságban ingatlant bérelnie)., c., hamis vagy félrevezető információt adott meg és d., a bérbeadó/ügynökség minden erőfeszítése ellenére a jelentkező a szükséges információkat nem biztosítja a tulajdonos/ügynökség számára a foglaló befizetését követő 15 napon belül. Amennyibe a bérlés megvalósul, a foglalót a szerződés aláírását követő 7 napon belül vissza kell fizetni a bérlő számára, amennyiben a foglaló összege nem került beszámításra a bérleti szerződés megkötésekor fizetendő lakbérbe (pl: első havi bérleti díj) vagy a depozitba.
Bérleti díj - Tilos a bérleti díjak megemelése a kezdeti időszakra, majd azt követő csökkentése. Ennek a rendelkezésnek az a célja, hogy megakadályozzák, hogy a bérbeadók íly módon (a bérlés kezdeti időszakára magasabb bérleti díjat kérnek a reálisnál, majd a bérlés bizonyos idejétől a bérleti díj az eredetileg tervezettre esik vissza), majd próbálják az új törvény bevezetése által kieső bevételüket pótolni. Pl: a szerződésben az áll, hogy a bérleti díj az első 3 hónapra £1200/hó, majd a 4. hónaptól £1050/hó. Az ilyen mesterséges emelés szigorúan tilos. A lakbérnek a bérlés teljes ideje alatt egyenletesnek kell lennie.
Depozit - maximum 5 heti lakbérnek megfelelő összegű depozit kérhető ha a lakbér összege nem haladja meg az £50,000/év összeget. Az évi £50000 rentet meghaladó bérleti díjak esetén maximum 6 heti lakbérnek megfelelő összegű depozit kérhető a bérlőtől. A 2019. június 1. előtt kötött szerződések esetén előfordulhat, hogy a bérlőtől a most engedélyezett 5 hét lakbér árának megfelelő összegnél többet kértek depozitként. Ebben az esetben a szerződés megújításakor (amennyiben az újabb határozott időre szól) vissza kell téríteni a bérlő részére az 5 hét lakbér összegén felül eső részt. Ez a szabály nem vonatkozik a periódikus lakásbérleti szerződésekre.
A bérbeadónak továbbra is lehetősége van a következőkre:
károkozás esetén a depozitból igényelni az okozott kár összegét vagy bírósági úton követelheti a kár megtérítését.
lakbértartozás esetén késedelmi díjat számolhat fel a tulajdonos vagy az ő nevében eljáró ügynökség, ha a lakbér már legalább 14 napja esedékes. A késedelmi díj mértéke törvényileg szabályozott. A késedelmi díj a Bank of England alapkamatán felül + 3%-ot számolhat fel a bérbeadó. Az elmaradt lakbérrel kapcsolatos felszólító levelekért viszont nem számolhat fel díjat a bérbeadó/ügynökség.
az ingatlan kulcsainak elvesztése esetén a kulcsok cseréjét a bérlő köteles megtéríteni.
Bérléssel kapcsolatos változások díjai:
Míg a bérleti jog átruházásával vagy visszavonásával kapcsolatos legtöbb költség tilos, a bérbeadók és ügynökök továbbra is kérhetnek kisebb összegeket a bérlőtől, ha a
bérlő személyi változtatást kér (bérlőcsere) - ebben az esetben maximum £50-ot számolhat fel a bérbeadó. Ennél magasabb összeg felszámolása csak akkor lehetséges, ha a bérbeadó számlával tudja igazolni, hogy ennél magasabb költsége keletkezett a személyi változtatás eredményeként.
vagy
a bérlő szeretné hamarabb megszüntetni a bérlést (és a bérbeadó beleegyezik ebbe). Ebben az esetben a bérbeadó vagy az ügynökség a felmerült veszteséggel egyenértékű díjat számíthat fel. Ilyen lesz pl: az előre nem látható , kieső időszak miatt elveszett bérleti díj. Mivel a kieső időszakot nem lehet egyértelműen meghatározni előre, nagy valószínűséggel sok tulajdonos és ügynökség valószínűleg rendszeresen el fogja utasítani a bérlők azon kérését, hogy hamarabb megszakíthassák a bérlést, mint az a szerződésben meg van határozva.
A bérleti szerződés részeként a bérbeadó és/vagy a bérlő kérhet a bérlőtől bizonyos, harmadik fél számára történő díjak fizetését. Egyes díjak megfizetését csak a tulajdonos kérheti, míg más költségeket mind a tulajdonos, mind pedig az ügynökség kérheti.
Mind az ügynökség, mind a tulajdonos kérheti a bérlőtől, hogy fizesse a következőket:
TV license díja, amennyiben a szerződésbe bele van foglalva, hogy ennek fizetése a bérlő kötelessége
Council Tax összege, amennyiben a szerződésbe bele van foglalva, hogy ennek fizetése a bérlő kötelessége
Kizárólag a bérelt ingatlan tulajdonosa kérheti, hogy a szerződésben foglaltak szerint a bérlő
egy bizonyos szolgáltatótónak fizesse a közüzemi díjat
egy bizonyos szolgáltatónak fizesse a hírközlési szolgáltatást (pl: telefon, internet, kábel TV/Sky TV)
Szankciók a törvény megsértése esetén: Amennyiben a tulajdonos vagy az ügynökség bármilyen olyan díjat számol fel a bérlő(k)nek, mely az új törvény alapján tilos,
a bérlő bírósági úton kérheti a helytelenül kért összeg visszatérztését. Ebben a helyi Trading Standard irodája tud a bérlőnek segítséget nyújtani. A legközelebbi Trading Standard címét a IDE KATTINTVA lehet megtalálni.
A tulajdonos vagy ügynökség kamattal súlytható a jogosulatlanul átvett összeg átételének napjától számítva.
A Trading Standard büntetést szabhat ki. Első esetben £5000 büntetés szabható ki, míg további esetek elkövetése már bűncselekménynek minősül és akár £30,000 megfizetésére is kötelezhető a tulajdonos vagy az ügynökség, valamint akár el is tiltható a bérbeadástól és ingatlankezeléstől. Az eltiltásról bővebben ITT olvasható bővebb információ.
Jogosulatlan díj beszedése esetén nem adható a bérlő számára Section 21 amíg az ügynökség vagy a tulajdonos vissza nem fizeti a bérlőnek a helytelenül beszedett díjat, vagy a bérlő engedélyével beszámítja azt a lakbér vagy a depozit összegébe.
Lehet a bérlőkre nézve negatív hatása ennek a törvénynek? Biztosat még nem tudunk, de előfordulhat, hogy igen. Eddig két dolog került szóba, mint lehetséges következmény:
Előfordulhat, hogy az ügynökségek az ingatlanok tulajdonosaira próbálják hárítani a Tenant Fees Ban által kiesett keresetüket, s a tulajdonosok felemelik a bérleti díjak összegét, hogy a megnövekedett kiadásuk teljes egészét vagy egy részét visszakapják. Ennek már most (pár héttel a törvény életbelépését követően) több jele mutatkozik, ugyanis, több ügynökség 2019. június 1-től a landlordnak számolja fel a korábban bérlők által fizetettt díjakat, pl: referenciálás, check-out díja, stb. s emelett megemeli a landlord által az ügynökségnek fizetett díj összegét. A bérbeadók pedig nagy valószínűséggel a lakbér árának megemelésével fognak erre reagálni.
Több ügynökség már kilátásba helyezte, hogy mivel nem kérhetnek pénzt a referenciálásért (beleértve, a kiköltözni készülő lakóknak adott referenciát - melyért több ügynükség külün pénzt kért eddig), nem fognak referenciát adni a kiköltöző lakóknak. Ez problema lehet, hiszen, ha a bérlő nem tud referenciat vinni az új bérlemény tulajdonosának, akkor nem fogja megkapni a bérleményt. A Good2Rent ajánl "Rental Passport"-ot, mely egy teljes körű referencia amit a bérlő maga igényel és azt adja le a bérelni kívánt ingatlan tulajdonosának/a tulajdonos nevében eljáró ügynökségnek, de, még nem tudni, hogy ez az valóban egy működő opció lesz-e. A Good2Rent ugyanis csak az első évben ingyenes a bérlőknek, s a további évekre (ha a bérlő szeretné további bérlés alkalmával is igénybe venni a cég szolgáltatását) £10/év , DE 2019. június 1-től ők sem számolhatnak fel díjat referenciálásért. Egyelőre még nem tüntette fel ez a cég a weboldalán, hogy ezentúl nek megfelelően) (az új törvényingyenes lesz-e a bérlők számára a referenciálás vagy hogyan fognak működni tovább. A másik probléma, hogy ha ingyenes is lesz ez a lehetőség, nem tudni, hogy az ügynökségek el fogják-e fogadni a Good2Rent által kiadott Rental Passport-ot vagy sem. Korábban nem minden ügynökség/landlord fogadta el, s nem lehet tudni, hogy most mi lesz a hozzáálásuk ezzel kapcsolatban.
Jogosulatlan díjak fizetése esetén panasz tehető a következőknél:
az ingatlanügynökségnel/tulajdonosnál
az ingatlanügynükség jogorvoslati szervénél (Redress Scheme), ha a fizetendő díjak nem nyilvánosak és/vagy nem egyértelműek az ügynökség irodájában és webodlalán