Az ingatlanban előforduló legtöbb karbantartási munkáért a tulajdonos felel. A landlord köteles gondoskodni a következők meglétéről és javításáról, ha a javítás nem lehetséges, akkor cseréjéről:
az ingatlan víz-, gáz- és áramellátása
melegvíz és fűtés
elektromos vezetékek
a ház/lakás szerkezete, külseje
falak,lépcsők, korlátok
külső ajtók és ablakok
csövek, vízelvezető/csatorna
mosdókagyló, fürdőkád/zuhany, wc,
tető, kémény, szellőző
falak
mindazokat a bútorokat, berendezési és háztartási felszereléseket, melyeket a landlord biztosít az ingatlanba, pl: mosogató, konyhaszekrény, világítótest, mosogép, ruhaszárítógép, tűzhely, hűtő, stb.
mindazon dolgok javításáért is, amik a karbantartási munkák alatt és/vagy következtében sérültek/rongálódtak meg.
Időpontegyeztetés javítások és az ingatlan állapotának felmérése végett: A landlornak szüksége lesz bejutásra az ingatlanba, hogy felmérje és elvégeztesse a szükséges karbantartásokat, s ehhez a tulajdonosnak/ügynökségnek előzetesen időpontot kell egyeztetnie a bérlővel. Az ingatlan tulajdonosának/ügynkségnek legalább 24 órával a tervezett időpont előtt ((kivéve vészhelyzet esetén) értesítenie kell a bérlőt és a látogatást a nap egy ésszerű időszakára kell időzítenie A bérlőnek joga van másik, számára kedvezőbb, ésszerű időpontot javasolni, ha a tulajdonos/ügynökség által javasolt időpont nem megfelelő számára.
Az ügynökségek és a tulajdonosok időnként fel szokták ajánlani (van olyan is, aki egész egyszerűen csak közli), hogy mikor megy a szerelő, s ha a bérlőnek nem megfelelő az időpont, akkor ő majd beengedi a szakembert. Ezt csakis a bérlő beleegyezésével teheti meg. Sőt, ha nem akar ebből később problémát, jobban teszi, ha írásos beleegyezést kér a bérlőtől.
Hibajelentés: A landlord csak azt a problémát köteles megoldani, amiről tudomása van. Vagyis, ha nem jelented neki a problémát, akkor nem kell gondoskodnia a megoldásáról. Ez viszonylag egyértelmű, hiszen, ha valamiről nem tud, akkor hogyan is várhatnánk el tőle, hogy megoldja. Mégis, nagyon sűrűn előfordul (főleg, olyan ingatlanokban, ahol nem egy család, hanem több személy lakik együtt, hogy senki nem jelenti a problémát, mert épp nem ér rá, vagy azt hiszi, hogy a másik majd megteszi ezt, s eltelnek napok/hetek anélkül, hogy meg lenne oldva a probléma. Ilyenkor, ha mérgesen hívjuk az ügynökséget/tulajdonost, hogy "azonnal csinaljon valamit, mert, ha nem, akkor......" jó ha tudjuk, hogy csak a bejelentésünktől számítva felel a tulajdonos/ügynökség a javításért.
Mikor érdemes jelenteni az ingatlanban előforduló hibát? Mivel a javítások (a probléma jellegétől függően) rövidebb-hosszabb időbe telhetnek, ezért érdemes minden problémát a lehető leghamarabb jelenteni a tulajdonosnak/ügynökségnek. Az ügynökségek nagy részének van erre a célra fentartott telefonszáma és/vagy online felülete, ahol a nap 24 órájában jelezhetjük az ingatlanban előforduló hibákat.
A tulajdonos nem felelős a bérlő saját bútoraiért, felszereléséért és használati tárgyai javításáért és cseréjéért!
A bérlő felelős a következőkért:
a bérlőnek bejutást kell biztosítania a tulajdonos számára, hogy leellenőrizhesse az ingatlant és/vagy javításokat végezzen/végeztessen el. A bejutáshoz szükséges időpontegyeztetésről picit fentebb részletesebben olvashatsz.
megfelelően törődni az ingatlannal
fizetni a megegyezett lakbért akkor is, ha valami elromlott az ingatlanban és javítás/ csere szükséges és/vagy vitája van a tulajdonossal
megjavíttatni vagy kifizetni az általa/családja/barátai által okozott kárt.
A bérlő további felelőségei (saját költségén):
kicserélni a villanykörtét/ biztosítékokat a háztartási gépekben / porszívó zsákját / füstjelző elemeit
tisztán tartani az ingatlant, beleértve az ajtókat és az ablakokat is (kívül és belül egyaránt)
kert rendbentartása
hulladék eltávolítása (A bérlő köteles az újrahasznosításnak megfelően kezelni a hulladékot.
rendszeresen takarítani/tisztán tartani a háztartási gépeket/eszközöket, beleértve a vízforralók/zuhanyfej és minden egyéb szükséges eszköz vízkőtelenítése, mosógép szűrőjének kitakarítása, szagelszívó tisztítása és a szagelszívó filterének cseréje.
Az ingatlanban lévő háztartási gépeket/eszközöket rendeltetésszerűen használni!
Mennyi időt vesz igénybe a karbantartás/javítások elvégzése? Jelenleg nincs olyan jogszabály, amely időintervallumot állapítana meg a javítási munkákra. A lahatáskörébe tartozó javításokra az vonatkozik, hogy a tulajdonosnak "ésszerű időn belül" meg kell javíttatnia/ki kell cseréltetnie (ha valami nem javítható) a meghibásodott/megrongálódott dolgot. Az "ésszerű időt" azonban nem hatérozza meg jogszabály. Emiatt, nincs egységes eljárás a hibák elhárítására vonatkozólag. Az ingatlanügynökségek a karbantartási/javítási munkálatokat sürgősségi szempontok alapján általában 3 időintervallumra bontják. Fontos megjegyezni, hogy ügynökségenként eltérő lehet, hogy pontosan mi tartozik a különböző kategoriákba, s az alábbiakban azt részletezzük , amit a legtöbb ügynökség alkalmaz (De ez nem kötelező érvényű a cégekre nézve).
Vészhelyzet – 24 órán belül teljesítve A vészhelyzet egy olyan helyzet, ami veszélyezteti a lakók egészségét és biztonságát.
Ivóvíz
Fűtés
Veszélyes elektromosság
Eldugult szenyvízcsatorna és vízvezeték
Nincs világítás és áram
Nincs világítás a közös helyiségekben (teljes meghibásodás/hiány)
Veszélyes elektromos hiba (földelés nélküki vezeték, kapcsoló és konnektor túlmelegedése, vibráló fény)
Csőtörés, hibás víztartály vagy komoly vízfolyás, ami eláradást okoz
Eldugult wc és szenyvízelvezető
Gázszivárgás (British Gas-nak kell jelenteni)
Veszélyes szerkezetek – padló, mennyezet, falak, stb.
Támadó természetű graffiti eltávolítása
Ideiglenes fűtés biztosítása a leginkább rászoruló lakóknak, pl: idősek, gyermekes családok
Hiányzó vagy súlyosan sérült csatornafedő
Sürgős probléma – 5 munkanapon belül teljesítve
Sérült vécécsésze cseréje
Eldugult szenzvízelvezető (nem a wc-hez tartozó-lásd fentebb a vészhelyzetnél)
Nincs melegvíz a fürdőkádnál, mosdókagylónál, mosogatónál
Fűtés és/vagy melegvíz visszaállítása (ideiglenes fűtőtesteket biztosítása ahol szükséges)
Hibás háztető vagy magas tető, ahol komoly beázás van ideiglenes javítása
Kisebb víszivárgás javítása a vízvezetéken
Wc vízszivárgásának javítása/elhárítása a szenyvízelvezető csatlakozásánál
Szenyvízcsövek általános vízszivárgásának elhárítása/javítása
Vezetékek, túlfolyók javítása vagy cseréje
Hibás szagelszívó, ventiláror javítása (kizárólag a fürdőszobában és konyhában)
Törött mosogató és kézmosó cseréje
Hibás kaputelefon javítása a lakáson belül
Wc öblítésének helyreállítása
Elromlott hűtő/fagyasztó
Szivárgás/sérülés betapasztása
Bogár/rágcsáló írtás
Törött ablaküveg
Eldugult csatorna
Szigetelés leválása
Meghibásodott hűtő, tűzhely, mosógép/ruhaszárító gép javítása
Rutin javítás – 28 munkanapon belül teljesítve
Háztartási gépek/felszerelések (mikrohullámú sütő, víforraló, kenyérpirító, porszívó, stb) javítása vagy cseréje /ahol a tulajdonos vagy a Letting Base Limited által biztosított/
Mosdókagyló megerősítése
Eldugult és/vagy megsérült ereszcsatorna és elvezetők javítása
Ablaküveg cseréje a közös helyiségekben
Külső ajtó és ablak szerelvények cseréje
Hibás csap javítása
Belső tűzálló ajtók cseréje vagy javítása
Fém ablakszárny szerelvényének cseréje
Ablakzár/retesz cseréje
Elkorhadt vagy hibás padló cseréje
Vécétartály cseréje
Szenyvízelvezető szerelvények cseréje
Hibás szelep javitása
Fürdőkád cseréje
Konyhabútor cseréje (beleértve a mosogatót és a csapokat is)
Belső ajtók cseréje
Ablak/ablakkeret cseréje
Belső szigetelés kondenzáció kezelése miatt
Fali csempék javitása vagy cseréje
Laza vagy hibás (nem veszélyes) padlózat cseréje
Általános téglafal munkák
Kő- beton- csempe-, vagy fa ablakpárkány javítása vagy cseréje
(Nem veszélyes) fa lépcsőház javítása
Külső almennyezet javítása vagy cseréje
Kerítés/kapu javítása vagy cseréje
Javítást követő újra festés
Mennyezet és falak vakolat/gipszkarton javítása
Külső vakolás
Külső kővezet javítása
Sajnos, időnként előfordul, hogy a bérlő többszöri bejelentése ellenére sem oldja meg a tulajdonos/ügynökség a hibát. Fontos, hogy mindig írásban jelezd a meghibásodást és őríz meg minden levelet/emailt, ami közted és a tulajdonos/ügynökség között előfordul.
Mit tehetsz, ha a tulajdonos/ügynökség már egy idejen nem hárítja el a hibát?
jelezd ismét írásban az ügynökségnek/tulajnak a problémát és kérd írásban a mielőbbi megoldást (pl: 2-3 héten belül - ez az időintervallum a nem sürgős, de már egy ideje fennálló esetekre vonatkozhat. Vészhelyzetben vagy sürgős esetekben azonnali megoldást kérj). Ha nem rendelkezel a tulajdonos adataival, írj az ügynökségnek és kérd meg őket, hogy adják meg a landlord elérhetőségét. A bérlőnek joga van megkapni a tulajdonos elérhetőségét, s az ügynökségeknek kötelességük, hogy 21 napon belül eleget tegyenek a kérésnek;
Ha a tulajdonos továbbra sem háríttatja el a problémát, akkor:
jelentheted az önkormányzat "Environmental health" osztályán (ha a probéma a "health and safety" kategóriába tartozik; Amennyiben más jellegű problémáról van szó, akkor az önkörmányzat "Private Renting Team"-jével vedd fel a kapcsolatot.
végső esetben bíróságra viheted az ügyet.
Ha ingatlanirodán keresztül bérelsz és az ügynökség felel az ingatlan kezeléséért, akkor
beszélj az ingatlan tulajdonosával. Lehet, hogy fogalma sincs róla, hogy az ügynökség nem megfelelően kezeli a problémákat. A tulajdonosnak jelentsd a problémát és kérd a hiba minél előbbielhárítását.
ellenőrizd, hogy az adott cég melyik Redress Scheme-hez tartozik (a weboldaluk lábjegyzetében szokták jelezni a Redress Scheme-et) és nekik jelentheted az ingatlanirodát. Két Redress Scheme jöhet szóba: - The Property Ombudsman (TPO) - The Property Redress Scheme
Nézd meg, hogy az adott ügynökség tagja-e valamelyik szakmai szervezetnek. , pl:
Ha már a fentieket mind végigjártad és sem a tulajdonos, sem az ügynökség nem hárítja el a problémát, akkor végső lépés lehet a bírósági eljárás.
*Mielőtt azonban a bíróságra mennél, olvass tovább!
Gyakran felmerülő kérdések, ha a tulajdonos nem oldja meg a problémákat:
Visszatarthatja a bérlő a lakbért, ha a tulajdonos nem végzi el a szükséges javításokat? Röviden: nem. A bérlőnek nincs joga a lakbér egészét vagy akár csak egy részét is visszatartani, ha a tulajdonos többszöri kérés ellenére sem oldja meg a problémákat. Amennyiben a bérlő mégis úgy dönt, hogy nem fizet lakbért, vagy akár csak egy részét is vissza tartja a bérleti díjnak, a tulajdonos eljárást kezdeményezhet ellene és kérheti a kilakoltatását.
Ha mindezek ellenére mégis úgy döntesz, hogy nem fizeted a lakbért a tulajdonosnak, vagy egy bizonyos összeggel kevesebbet fizetsz a tulajdonosnak, mert nem oldotta meg a problémát, akkor csakis úgy tedd, hogy a visszatartott összeget egy külön bankszámlára elhelyezed. Tájékoztasd a tulajdonost, hogy a pénz meg van, elhelyezted egy külön számlán, s amint elvégzi a szüksges karbantartást azonnal átutalod neki. Ennek ellenére, a tulajdonos fordulhat bírósághoz, s a bíróság kérheti, hogy azonnal fizesd ki a hiányzó összeget a tulajdonosnak. A bíróság még akkor is dönthet a kilakoltatásod mellett, ha végül a tulajdonosnak a lakbért és nincs semmilyen hátralékod.
Amit semmiképp nem javasolt tenni: Soha dönts úgy, hogy önkéntesen levonsz egy bizonyos összeget a lakbérből (amit nem helyezel el egy külön számlán), mert te úgy gondolod, hogy ez jogos, mivel, pl: nem volt fűtés 3 napig.
A bérlőnek joga van gondoskodni a hibák elhárításáról és annak költségét levonni a bérleti díjból? Igen, erre lehetősége van a bérlőnek. Mindazonáltal, ez egy elég rizikós dolog és ha nem akarja a bérlő kitenni magát annak, hogy a tulajdonos kilakoltatást kérjen ellene, akkor be kell tartania bizonyos lépéseket. Fontos:
csak akkor alkalmazd ezt, ha már többször jelezted a tulajdonosnak/ügynökségnek a meghibásodást (lásd fentebb) és mindezek ellenére a probléma nem lett megoldva;
csakis kisebb javítások esetén (amit anyagilag is megengedhetsz magadnak) alkalmazd ezt. Egy zárcserénél indokolt lehet, hogy megcsináltatod és levonod a lakbérből (ekkor is be kell tartani az előírásokat), de pl: egy bojlercserénél, tetőjavításnál már semmiképp se alkalmazd ezt.
A következő lépéseket mindenképp tartsd be, ha úgy döntesz, hogy kisebb hibát te oldasz meg, mert máskülönben a tulajdonos kérheti a kilakoltatásod:
jelentsd a javításokat a bérbeadónak. A legjobb, ha ezt írásban teszed, és ésszerű időt adsz a bérbeadónak a munka elvégzésére. Tartsd meg a levél vagy e-mail másolatát.
ha semmi sem történik, írj a bérbeadónak, és mond el neki, hogy a javításokat te elvégezteted, kivéve, ha őgondoskik a hiba elhárításáról. Tartsd meg a levél vagy e-mail másolatát.
adj további ésszerű időt a bérbeadó számára a munka elvégzésére. Ha ezután nem történik semmi, akkor szakképzett vállalkozóktól kérj három ajánlatot a szükséges munka költségéről. Tartsd meg a levél másolatát.
írj ismét a bérbeadónak , mellékelve a szakemberek ajánlatait, és adj nekik egy utolsó esélyt arra, hogy elvégezze a munkát, például két héten belül. A levélben figyelmeztesd, hogy amennyiben nem intézkedik és nem hárítja el a hibát te intézkedsz a munka elvégzéséről, és levonod a költségeket a bérleti díjból. Tartsd meg a levél másolatát.
ha a bérbeadó nem válaszol és nem intézkedik a probléma megoldásáról, akkor, végeztesd el a munkát azzal a szakemberrel, aki a legolcsóbb árajánlatot adta. Tartsd meg a levél másolatát.
fizesd ki a munkadíjat és küldj egy példányt a számláról a tulajdonosnak és kérd a költségeid megtérítését.
amennyiben a bérbeadó nem fizeti ki neked a számlán szereplő összeget, akkor vond le a szakembertől kapott számlán szereplő összeget (és csakis azt) a következő esedékes bérleti díjból. Tájékoztasd a tulajdonost arról, hogy levontad a bérleti díjból a javítás díját. Ha több részletben vonod le, akkor a leveledben részletezd, hogy mi mikor/melyik lakbérből fogod az első részletet levonni, milyen összegű részletekről lesz szó, mikor vonod a többit és mikor történik az utolsó részlet levonása. Tartsd meg a levél másolatát.
Jó tudni: Ha a problémák azért nem oldódnak meg, mert az ügynökség nem adja tovább a landlordnak a hibákat, és nem kéri a megoldásukat, akkor az ügynökséget tudod jelenteni a Redress Scheme-nél vagy a szakmai szervezetüknél. A Redress Schemek-ről és a panasztétel módjáról bővebben (angolul) ITT találsz információt.